バー廃業に失業大乱... オフィス・商店街がガラガラ空行く
オフィスビルが密集し、国内最高の業務の中心、ソウル世宗路交差点一帯。 /ギムリヤング記者
昨年から始まった深刻な景気後退の影響がソウル大オフィスと商店街、市場に本格的に現れている。 国土交通省と韓国鑑定院が国会交通委員会の自由韓国党ソンソクジュン議員に提出した資料によると、2018年第2四半期までソウルの主要業務地区ソウル鐘路オフィス21.4％、江南大路オフィス19.9％が空室になっていることが分かった。
ソウルの2大主要業務地区鍾路と江南圏オフィス10のうち2つが空という意味だ。 韓国鑑定院の調査によると、最近5年間でソウルのオフィス空室率は2013年第2四半期6.4％から今年第2四半期12.1％で2倍に跳ね上がった。
■バー廃業、失業大乱影響... オフィス・商圏市場に直撃
ソウルの主要業務地区オフィス空室率。 /韓国鑑定院
オフィス市場の空室率が急増した理由は、過去5〜6年の間に都心オフィスサプライは増えた、経済状況は最悪のレベルに没落し、企業のオフィス需要は逆に減ったからである。 鑑定院の資料によると、鍾路オフィス空室率は、昨年第2四半期11.1％から今年第2四半期21.4％で、わずか1年の間に空室率が二倍に増えた。 江南圏オフィスは、同じ期間18.1から19.9％に1.7％ポイント増加した。 ソウル全体では11.3％で12.1％で0.8％ポイント空室率が増加した。
過去5年間の間鍾路一帯にはグランソウル（2013年）、ジタワー（2014年）などが供給された。 江南圏にも江東イーストセントラルタワー（2017）、蚕室ロッテワールドタワー（2017年）などの超大型オフィスが相次いで供給された。 今年の下半期にも鍾路セントポリスをはじめ、江南Nタワー、宣陵駅889ビル、マゴグセンテニアビル、開かれたMタワーなどの大型オフィスが供給される。
過去10年ほど前から始まった都心ジェゲバルワ遊休地開発事業が、最近仕上げされ、大規模オフィス供給が増えているのだ。 供給は増えているが、オフィス需要の企業は、市場でますます消えている。
雇用部などの統計によると、2017年6月以降、1年間毎日平均3500以上の事業場は、ドアを閉めた。 新たに生じる事業場の数を考慮した純減事業所も7800個になった。 中堅企業300人以上〜999人以下の事業所も全国的に307個消えた。 雇用市場も荒廃されている。 統計庁の資料によると、9月の時点で、4年制大学卒業以上の高学歴者の雇用率は74.58％、統計庁の集計以来最悪だ。 失業率も3.52％で、通貨危機時の1999年3.63％以来最悪の水準だ。
鐘路にAビル、大型建設会社の関係者は、「大型高級オフィスの主な需要者は大企業、金融機関がほとんどであるが、これらの企業が投資自体に消極的のでオフィスを探している人がいない」と述べた。
2013年以来、年度別の主な地域オフィス供給量。 /シニョンアセットを提供
オフィス空室率は高まっているが、家賃はずっと上がる現象も現れている。 第2四半期のソウル都心地域の大型オフィスの平均賃料は3.3㎡当たり9万3000ウォンで、昨年第2四半期の9万2700ウォンより0.3％上昇した。 江南と汝矣島地域は、それぞれ3.5％、0.86％減、それぞれ8万2170ウォン、7万5240ウォンを記録した。 「プライム級」の新規オフィス供給が増え、平均オフィス賃料が上がった影響が大きい。 しかし、オフィス空室率が今のように高い状況が続くと、家賃も間もなく下落を記録するという見通しが出ている。
ソウル市内の圏域別のオフィス平均賃料。 /韓国鑑定院、シニョンアセット
■容量が必要ない新興企業、大企業社屋移転など産業構造の変化も大きな原因
ソウル都心のオフィスが空いくには、産業構造の変化にも影響を及ぼしている。 新興企業の場合、高い家賃を果たしながら、主要なビジネス地区にある理由も大きくない。 特にIT分野のスタートアップ企業の場合は、共有型オフィスを好み、伝統的な企業のような大きなオフィススペースを見つけていない都心業務地区の需要も大きくない。
大企業の中でも、戦略的に郊外地域や京畿道ビジネス地区に移転するケースもある。 昨年下半期ヨイドにあったLGグループ系列会社が麻谷地区サイエンスパークに大挙前し、ソウル江南にあった既存のサムスングループの社屋は、板橋、器興、平沢などに移している。
業務用ビルや企業が集まっているソウル江南区三成洞一帯。 /朝鮮DB
■企業の経営者廃業増加に都心商圏も「空洞化」
自営業者の廃業が続出し、ソウルの主要商圏中・小規模商店街空室率も高騰もある。 鑑定院によると、梨泰院洞は、今年第2四半期空室率が21.6％に急増した。 2013年（3.3％）と比較すると、空室率が6.5倍増加した。 景気低迷と米軍基地移転などが複合的な影響を及ぼした結果だ。
私たちの町の店の商圏分析サービス資料によると、梨泰院1棟は新規創業高いリスク地域である。 梨泰院1棟3年間開業比廃業率は103.4％で1つの店が創業をする1つ以上の店がドアを閉めることになる。 店舗もでき4.9％減少した。 弘大・ハプチョン（小規模商圏1位、17.2％）商圏が分布した麻大興洞も新規創業高リスク地域に選ばれた。 ここでの3年間の開業比廃業率は115.9％に達し、1つの店舗が創業したときに、約1.1の店舗が廃業することが分かった。
中小ビル専門の証券会社「ビルドリーム」ギムヨウンジョン室長は「企業の経営者景気萎縮の影響で商店街空室と権利金、賃貸料がすべて落ちている」とし「景気回復がされない限り、ソウル都心のオフィス周辺商圏はしばらく低迷期を経ること"と述べた。
2018年第2四半期ソウル主要地域空室率増減率。 /韓国鑑定院
経済状況が続い悪くても、現政権の経済政策の基調は大きく変わる可能性はほとんどなく、オフィス・商店街、市場の低迷も続く可能性という見方が多い。 ユンチャンソンキーウェスト資産運用代表は「企業の投資が急に増えたり、自営業者の営業環境が今より良くなる根拠はほとんどないオフィス・商店街、市場の低迷は長期化する可能性が大きい」と述べた。
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