再建成功変数された「商店街」... 「100億の損失呼ぶことも」

기사 입력 2020.01.31.오전6:21

게포주공 1 단지의 주민-상가 협의 불발
2년의 사업 지연 100억 이상의 손해
13년간에 관련 법적 분쟁 76건

[이데이리이미나 기자]

[이데이리판홀규 기자]서울 이치에 마나미구 게포주공 1 단지는 상가와의 충돌로 재건축사업이 늦는다.상가측 대지 750평과 교환 1000억원과 분양가 상한제를 피하기 위해서 협력하는 조건으로 300억원을 추가로 요구하고 있다.지난 20일의 편성측과 상가측의 합의를 시도했지만, 결국 부결되어 사업 시행 변경 인가도 어려워졌다.관할의 강남구청은 편성측과 상가측의 개수 관련 합의서의 이행을 전제로 한 사업 시행의 변경을 요구하고 있기 때문이다.

송파구 잠실 미성 클로버-아파트도 설계안을 두어 편성측과 상가측이 대립하고 있다.단지내의 위치 상가 85 상인은 편성측이 제시한 설계안이 상가 운영에 불리하다고 하는 입장이다.상가측의 입장이 설계안에 반영되지 않을 때에, 법적 분쟁도 고려중이라고 한다.잠실 미성 클로버-설계안은, 현재의 서울시의 건축 심의를 받고 있다.

◇조합 설립으로부터 관리 처분까지... 스텝 마다 분쟁

아파트 단지내의 상가가 재건축사업의 주된 변수가 되었다.조합 설립과 설계안을 둘러싼 주민과 상가의 갈등으로 재건축사업이 최대 10년 이상 늦는 것이 있다라고 하는 지적도 나와 있다.사업 지연 이자비용 등 경제적 피해를 피할 수 없을 만큼의 전문가들은, 자치체가 적극적으로 갈등을 중재하는 협의체의 구성을 제공한다.

주택산업 연구원에 의하면, 2003년부터 작년까지 부흥 관련 주택-상가의 사이의 소송 건수는 합계 73건에 이르고 있다.이유별△소유권 이전등기(19건)△관리 처분 계획 취소(15건)△토지의 분할(14건)△조합 설립 인가 무효(13건) 등 재건축 프로세스 전체에 퍼지고 있다.

문제는, 조합해-상가의 사이의 갈등에 재건축사업이 늦는 것으로, 막대한 경제적 손실이 발생한다고 하는 점이다.사업 지연에 의한 이사의 부담과 물가상승에 사업비가 증가할 수 있다.

지난 2010년 3월에 준공을 완료한 서울 코토구 길동 진흥 아파트는 철거 완료 후의 상인들이 관리 처분인가의 변경을 요구해 이주를 거부하면, 2년 이상의 재건축사업이 지연 하고 있다.단지 옆이자비용 등 사업 지연의 코스트로 100억 이상을 소비했다고 추정된다.전술한 게포주공 1단탐`n도 사업 시행 변경 인가의 지연에 분양가 상한제 직격탄을 맞추었다.


서울 서초구 서초동 신동아 아파트 단지내의 상가의 경치(사진=이데이리DB)

◇자치체의 개입이 필요... 상인 입주권도 고려

의 전문가들은, 자치체와 정비 사업 지원 기구(한국 감정원·한국 토지 주택 공사)등이 적극적으로 주민-상가의 사이의 갈등 중재에 나선다고 강조한다.그 때문에, 사전협의체를 제도화할 필요가 있다와 입을 모은다.현재, 자치체는, 주민-상가간의 협의를 당사자에게 요구하는 것이 있다가, 이것을 직접 일어서 참가 의무는 없었다.조정이 없기 때문에, 주민-상가의 사이의 갈등이 불필요하게 장기화되었다고 하는 지적도 제기되어 왔다.

강현귀주택산업 연구원 책임 연구원은 「조합 설립 전부터 준공까지 개수전의 과정에서 자치체 등 조정을 세워 두는 시스템이 필요하다」라고 해 「구체적인 합의의 가이드 라인까지 설계하고, 객관적 한편 합리적인 합의가 나올 수 있도록, 관계 당국이 나오지 않으면이라면 한다」라고 설명했다.

또, 상가 측에 입주권을 확보하는 방법도 들 수 있다.강책임 연구원은, 「상가의 오너의 상당수는, 오히려 입주권을 희망하는 경우가 많지만, 오히려 이러한 입주권을 보장하고, 불필요한 대립 코스트를 삭감하는 것이 양사이드에 이익을 얻을 수 있다.공사가 10년 길어질 것은 없고, 서로 한 걸음 양보하지만 좋다」라고 했다.

실제, 지난 달 서초구 신동아 아파트는 상가측과의 「입주권 협의」를 통해서 3년간의 법적 분쟁을 끝냈던 것이 있다.편성의 관계자는, 「상가측의 입주권을 보장 상가의 이점을 보증할 뿐만 아니라, 신속한 공사 진행에 재건축초과 이익 판스제까지 피가 되었다」라고 말했다.

판홀규(hhkyu @ edaily.co.kr)