崩壊避けられない「伝貰」制度
韓国には家主に大量の現金を預け、その運用益を家賃代わりとすることで、
月々の家賃を払わなくても済む「伝貰（チョンセ）」という独特の住宅賃貸制度が
ある。不動産価格が下落する中、最近は伝貰価格の相場が急騰している。
ソウル江南地区の人気マンションでは、30坪（約99平方メートル）程度の物件
で伝貰価格が5億～6億ウォン（約3700万－4400万円）まで急騰した。人気地区
だけの上昇ならば、金持ちのマネーゲームだと片付けられるが、問題は首都圏
の庶民向け物件でも相場が急騰していることだ。郊外の20坪（約66平方メート
ル）程度の物件はもちろん、伝貰価格が3000万～4000万ウォン（約220万－300
万円）の低所得層の住宅でも相場が20－30％上昇している。
マイホームに手が届かない庶民の立場では、伝貰価格さえ安定していれば、
住宅価格の騰落は人ごとだ。しかし、伝貰価格が高騰すれば、住む場所を失い
かねない生存権にかかわる問題となる。その上、伝貰価格は政府が統制する
手段もない。政府が不動産の譲渡税、保有税を加重課税したり、ローン審査を
厳格化したりすれば、住宅価格の上昇は抑制できる。しかし、伝貰価格は少し
でも供給が不足すれば相場が急騰するなど需給に敏感だ。政府が政策的手段
で介入する余地はほとんどない。
現在の伝貰価格の上昇は一時的現象ではない可能性がある。伝貰制度は世
界でも韓国だけに存在する特殊な住宅賃貸制度だ。伝貰は住宅価格の上昇を
前提としている不思議な制度だ。例えば、家主が2億ウォン（約1480万円）で買
った物件を1億ウォン（約740万円）で伝貰に出せば、本来2億ウォンの金融資産
で得られるはずの金利収入のうち1億ウォン分しか手にできない。また、家主は
住宅の維持修繕費、財産税（固定資産税）などは負担しなければならない。韓
国に住む外国人が帰国時に保証金の全額を返還してもらい、伝貰制度に賛辞
を送るほど、入居者側に有利な制度といえる。日本では家賃のほかに2カ月分
程度の敷金を払わなければならず、大半のケースではそれが全額戻ってくるこ
とはない。
事実、伝貰は家主側から見てもうからない商売だ。それでも、市民が借金をし
てまで不動産を買い、伝貰で運用するのは、いつかは不動産価格の急騰で損
失を挽回（ばんかい）できるという期待感からだ。このため、不動産不敗論が崩
壊すれば、伝貰制度も泡と消えてしまうことだろう。不動産投機勢力と批判され
る複数物件オーナーは、伝貰物件の供給者であり、彼らがいなくなれば、伝貰
制度も崩壊を免れない。
最近は伝貰市場の根幹が揺らいでいる。高齢化に伴う人口構造の変化、政
府税制などで不動産不敗論の根拠が徐々に崩壊してきている。住宅を複数保
有することは、社会的非難を受けるだけでなく、投資面でも有利ではないとの認
識が急速に広まっている。首都圏は売れ残り物件であふれている。今や複数の
物件を保有することはむしろ面倒なことだ。
不動産不敗論の終息で、伝貰市場は急速に縮小し、最終的に住宅賃貸市場
は諸外国のように家賃制度に変わるだろう。そこに至る過程で、伝貰価格の急
騰、物件不足などの問題が表面化するのは避けられない。韓国社会は不動産
は永遠に上がり続けるという不動産不敗論に別れを告げるべき時が近づいて
いる。しかし、賃貸市場の構造変化への対応策がなければ、さまざまな問題が
噴出する。政府は手遅れになる前に分譲住宅主体の政策を賃貸住宅中心へと
転換すべきだ。
車学峰（チャ・ハクボン）産業部次長待遇
日本にも昔、土地神話というのがあったが、
バブル崩壊で、泡と消えた。
