한국 부동산에 암운

“아파트 매매 가격과 주택 보증금이 가까워지고 있어도 마이 홈은 사지 않는다”…왜?　【동아일보】
http://news.donga.com/Economy/3/01/20120423/45739869/1
　이번 가을의 결혼을 앞에 두고 주택 구입 생각하고 있는 회사원 김 모씨(30)는 혼란하고 있다.주택 보증금과 분양가의 차이가 작아지고 있고, 아파트를 사는 편이 좋다고 하는 생각이 들이면서도, 주택 가격이 한층 더 떨어질지도 모르다고 하는 불안하고 주저 하는 상태를 반복하고 있다.김씨는“이전에는 주택 보증금이 매매 가격의60%에 가까워지면 주택 가격이 올랐다는 것에, 최근에는 전혀 그러한 조짐을 볼 수 없다”로서“어떻게 해야할 것인가 혼란하고 있다”라고 이야기했다.
　시장 침체가 장기화하고, 부동산 투자가의 금과옥조로 여겨진 투자 원칙이 흔들리고 있다.외환 위기와 금융 위기를 거쳐 시장 환경이 급변한 뒤에, 부동산 경기침체가 장기화하고 있는 것으로, 지금까지의 부동산 투자 상식에서는 해석하는 것이 어려운‘이변’이 연달아 나타나고 있다.

○흔들리는 부동산 투자 법칙
　주택 보증금이 짝수년에 크게 오른다고 하는‘짝수년 효과’가 대표적이다.이것은 1990년의 주택 임대차 보호법 시행후, 2년마다 임대재계약이 이루어질 때에 주택 보증금이 큰폭으로 오르는 현상을 가리키고 있었다.그러나, 1998년의 외환 위기 여파로 주택 보증금이 18.4%도 급락하고, 짝수 효과가 무너지기 시작했다.주택 보증금은 다음 해의 1999년에 뭐라고 26.7%나 급등했다.이후 2005년까지 짝수년보다 홀수년에 주택 보증금이 크게 상하하는 이변을 보이고, 2006년에 또 흐름이 원래대로 돌아가는 양상이었다.그러나 금융 위기가 찢는 열 한 2008년에는 주택 보증금 상승의 기세가 둔화해, 2009년과 작년은 주택 보증금이 급등하고, 주택 보증금 짝수년 효과는 사실상 볼 수 없게 되었다.
　매매 가격에 대한 주택 보증금의 비율(전세율)이60%에 강요하면, 주택 가격이 올라 거래가 활발가 한다고 하는‘전세율60% 법칙’에서도, 서울로부터 매매 가격상승이 퍼지는‘물결 효과’도, 최근의 시장에서는 통하지 않는다.전국 아파트전세율은 작년 제 1 4분기에50%를 넘어 금년 제 1 4분기에는 54.8%까지 올랐다.그러나, 매매 가격은 꿈쩍도 하지 않다.작년 제 3 4분기까지는 완만한 상승 곡선을 그리고 있었지만, 제4 4분기에는―(마이너스) 0.28%과 반대로 매매 가격이 내려, 금년 제 1 4분기에는―0.46%과 하락폭을 확대했다.지금까지‘시장 지배’력이 있던 서울의 매매 가격상승율도 내려, 지방보다 낮아졌다.특히 강남(강남)은 작년말비-0.7%로, 전국 평균(0.6%)를 밑돌았다.
　햄·요운진 부동산 서브 실장은, “수도권 주택 가격이 인플레이션 헤지(위험 분산)도 할 수 없을 정도 침체하고 있고, 매매시장의 침체를 위해서‘전세에 살면서 집을 사고, 레버리지(leverage) 효과를 향수한다’라고 하는, 기존의 투자 패턴 자체가 받아 들여지지 않게 되어 있다”라고 이야기했다.

○오리무중의 부동산 시장
　부동산 투자가의 통념을 뒤집는 현상도 속출하고 있다.최근 3년간에 서울시내 대형·중소형 아파트의 가격 격차가 축소하고,‘대형 아파트=높은 아파트’라고 하는 공식이 흔들리고 있다.　2010년말의 경우, 점유 면적 85 평방 미터 이상의 대형 아파트와 60 평방 미터의 소형 아파트의 거래 가격차는, 3.3 평방 미터 당 685만원이었지만, 금년 3월에는 611만원으로 감소했다.한층 더 일부 지역에서는 소형이 대형보다 높은 곳도 나와 있다.
　금년의 처음, 서울 서초구(소쵸그)‘반포(반포) 포쟈이’의 3.3평방 미터 근처 매매 가격은, 194 평방 미터가 3171만원, 84 평방 미터 2는 4079만원으로, 소형 아파트가 1000만원이나 비쌌다.
　마이 홈 실수요요점자의 주력이었던㣂대’에, 부동산 구입을 기피 하는 현상도 눈에 띈다.한국 갤럽과 부동산 114가 최근 실시한 앙케이트 조사에서는,‘금년집을 살 계획이 있는’이라고 대답한 30대는 2010년의 40.6%로부터 작년은 21.9%까지 줄어 들어, 금년은 13.0%에 급감했다.주택 시장 침체의 장기화와 주택 문화의 다양화등에서,‘마이 홈’을 포기했다는 것이 전문가들의 분석이다.파크·워가프 코쿠민 은행 수석 부동산 팀장은, “종래의 부동산 투자 원칙은 고도 경제성장이 지속하고, 주택 물량이 절대적으로 부족했던 시기에, 아파트를 중심으로 형성된 것”으로서“한국 경제가 저성장기에 비집고 들어가고, 아파트의 자산가치가 내려, 지금부터는 일률적인 투자 법칙을 적용하기 어려운 시장으로 바뀌어 갈 가능성이 크다”라고 이야기했다.