일본의 전형적인 주택가는 아직 차한대가 간신히 지나갈만한 좁은 골목이 많고 창밖으로 손을 뻗으면 옆집 벽에 손이 닿을 만큼 빽빽하게 지어진 집들과 전봇대가 늘어서고 전선이 늘어졌으며 도쿄에서 조금만 외곽으로 나와도 도시가스가 없어서 집앞에 프로판 가스통을 놓고 있는 그런 생활 풍경이 낯설지 않다. 집안으로 들어가도 등유를 때는 석유팬히터로 난방을 하는 모습
일본의 주거 비용이다. 일본은 부동산 가격이 비싸다고 하는데
거품경제 붕괴 이후 주택값은 많이 떨어졌으므로 일부 지역을 제외하고는 한국에 비해 약간 비쌀 지 몰라도 엄청나게 차이나는 것은 아니다.
그러면 뭐가 문제일까? 문제는 일본 주택 시장에 있다. 대부분의 나라들과는 달리 일본에서 주택을 구입하는 것은 자산을 축적하는 것이 아니라 자산을 소비한다는 것이다.
구체적으로 말하자면 일본에서 주택은 감가상각하는 소비재에 불과하며 내구 연수가 15년-30년 정도에 불과하므로 모처럼 지은 주택을 헐고 다시 짓는 낭비가 반복되고 있다.
일본 유수의 thinktank인 노무라 종합연구소의 2008년도 보고서 “왜 일본은 풍요로워질 수 없을까. 일본의 주택사정에서 고찰”에서 문제점이 잘 정리된 것 같다.
신축 분양 아파트를 구입할 경우 자산가치는 불과 15년정도에 건물 부분의 가치가 소멸하고 땅값만 남게 된다.
주택에 관해서는 세계 최대의 낭비 국가인 것이다.
이렇게 된 원인은 여러가지가 있는데 우선 거품경제 시절 땅값이 워낙 올라서 건물을 짓는데 큰돈을 쓸 수가 없어서 부실한 주택이 많아진 점을 들 수 있다.
예산이 4천만엔인데 땅값이 3천만엔이면1000만엔짜리 건물 밖에 지을 수 없지만 땅값이 1000만엔이면 3천만엔 들여서 훨씬 더 좋은 집을 지을 수 있을 것이다.
1000만엔밖에 들이지 않은 집은 당연히 내구성도 떨어지기 때문에 오래 갈 수가 없다.
일본은 전세 제도가 없으므로 주택 비용은 월세를 살거나 주택을 구입하는 2가지 방법 밖에 없다.
어느 방법을 선택하더라고 벌어온 돈이 주거비용으로 사라지는 것은 피할 수 없다.
대부분의 국가에서 주택은 재산으로 인식되어 집을 장만한다는 것은 “저금”과 “투자”의 측면도 있다. 집값이 떨어지더라도 일본처럼 15년만에 건물 가치가 0엔이 될 정도로 급격하게 떨어지는 경우는 없다. 일본은 부동산 가치 하락이 융자금이 줄어드는 속도보다 훨씬 빠르므로 30년 융자로 주택을 구입하면 극단적으로 설명하면 15년만에 빌린 돈은 전부 탕진했는데 갚을 돈은 아직 절반이 남아 있다는 말이 된다.
부동산 매매 정보지를 보면 단골로 나오는 특집이 “주택 구매 vs 평생 월세 어느 쪽이 더 이익인가?”라는 것이다. 대부분의 국가에서는 평생 월세로 사는 것이 주택 구매보다 이득이 되는 경우는 없지만 일본에서는 진지하게 생각해야 할 문제이다.
새로운 것을 선호하는 일본인들의 취향 탓인지는 몰라도 일본 주택 거래 시장의 중고 주택 거래 비율은 13%밖에 되지 않는다. 이는 66-89%의 주택 시장이 중고주택인 미국, 유럽등지와 비교해서 엄청난 차이이다. 인구가 증가하기는 커녕 감소 추세임에도 불구하고 매년 100만채 이상의 신축 주택이 공급되고 있다.
주택을 구입하는 것 보다 평생 월세로 사는 것의 가장 큰 이점은 이사하는 것이 자유롭다는 것이다. 중고 주택 거래 시장이 활성화되지 않았으므로 집을 파는 것이 매우 힘들다. 게다가 모처럼 구입한 주택을 파는 것은 엄청난 금전적 손해를 각오해야 하는 것이다.
일본의 표준적인 주택이 확립되지 않은 것도 한가지 이유가 아닐 까 한다. 미국이나 유럽은 20년전에 지은 집이나 지금 지은 집을 비교해도 큰 차이가 없다. 건축재나 방 구조, 외관에서 크게 차이가 나지 않으니 20년전에 지은 집은 불편해서 살기가 힘들거나 구닥다리가 되어 폼이 안난다거나 하는 경우가 적다는 말이다.
결과적으로 20년전에 지은 집은 20년전에 지은 티가 나고 촌스러워 보이게 되고 지진에 대해서도 보다 취약하다는 점 등이 가치 하락의 원인이 된다. 한국의 경우는 전통 가옥은 없어졌어도 전국민이 거의 표준적인 구조의 아파트에 살고 있다는 것이 주택 가격의 급격한 하락을 막는 하나의 요소가 아닐까.
한국 미국 유럽 에서는 자기집이 재산이므로 잘 가꾸고 관리를 하면 주택 가격 유지는 물론 상승하게 만드는 요인이 될 수 있다. 그러므로 DIY산업이 발달했다. 일본도 DIY를 하는 사람들이 있지만 어디까지나 취미나 생활 환경 개선일 뿐 자산 가치에 반영되는 것은 아니니 투자 효과는 없다.
일본인이 월급 30만엔을 받고 한국인이 300만원을 받는다고 했을 때 융자를 얻어서 집을 샀다고 치자. 일본인이 매달 10만엔씩 융자를 갚고 한국인이 100만원을 갚는다고 했을 때 일본인이 매달 10만엔씩 상환하는 융자금은 나중에 주택 가격이 감가상각된다는 것을 고려하면 결국 방세 내고 버리는 돈이 된다. 반대로 한국인이 100만원씩 상환하는 융자금은 나중에 주택 가격에 남는 “저금”이라고 할 수 있다.
그러므로 일본인은 주택 대출금 상환과는 별도로 저축에 매달려야 하고 문화나 여가 생활에 쓸 돈이 상대적으로 줄어들게 된다. 부모가 집을 장만하면 자식에게 물려 줄 수 도 있고 팔아서 다른 집을 살 수도 있지만 일본에서는 30년 융자로 산 집값을 다 갚으면 땅값 말고는 가치가 없어지고 자식은 다시 신축 분양을 받거나 땅을 사서 집을 지어야 하는 악순환이 반복된다.
참고로 일본인은 단독주택 선호도가 높고 주문주택이 인기가 높다. 4천만엔 은행 융자를 얻어서 치바현에 60평 토지를 구입하여 집을 지었다. 4천만엔을 35년동안 갚아야 하는데 일본 금리가 낮다고 해도 변동금리로 계약한 사람은 상환금이 크게 불어날 가능성도 있고 요즘 같은 불경기에 직장 유지하고 자식 2명 대학까지 보내려면 소비를 극도로 줄이고 뼈빠지게 일할 수 밖에 없다.
일본 사람들 중 솔로나 학생들은 방값 포함 생활비를 모두 자기가 벌어서 충당한다. 또 결혼할 때 한국처럼 전세가 없으니까 부모가 무슨 집 같은 것을 마련해주는 일도 없다.
이런 면에서 보면 한국에서 부모가 결혼때까지 자식을 돌봐주고, 유학을 보내면 용돈을 보내주거나 분가할 때 집까지 마련해주는 것을 보면 대단한 정성이라는 생각이 든다.
한국에 살고 있는 외국인 친구들은 한국의 전세 제도에 대해 특별하다고 생각한다.
왜냐하면 전세는 다른 나라에서는 찾아볼 수 없는 한국에서만 고유하게 발달한 부동산 임대 방식이기 때문이다.
전세란 집을 임대 받을 때 전세 계약금만 지불하고 전세관계가 종료될 때에 임차인은 그 전세금을 전부 돌려받는 방식인데 계약기간 동안에 사용료는 따로 낼 필요가 없는 방식이다.
일본에서 생활비 지출 중 가장 많이 차지하는 부분은 사실 "집세"이다.
일본에는 전세라는 개념이 없기 때문에, 누구나 자기 집을 론으로 사던가 아니면 월세를 살아야 한다. 따라서 주간지나 월간지를 보면 월 얼마씩 론을 주고 자기 집을 사는 것이 나은지 월세를 내는 게 나은지 비교하는 기사가 종종 나온다.
가끔 일본인에게 전세라는 것을 설명하면, 그건 거의 공짜로 사는 것이 아니냐는 물음을 한다.
특히 전세"라는 제도가 아직은 집을 구하고자 하는 사람들에게는 복 받은 제도임이 분명하다.
