부동산 업계의 사람들의 상당수는, 겨우 2~3년앞밖에 생각하지 않았다.말단의 인간이라면, 눈앞의 물건을 파는 것으로 힘껏일지도 모른다.
그러나, 좀 더 앞을 생각해도 천벌은 맞지 않는다.안보였던 것이 보여 오고, 업계의 풍경이 신선하게 비칠지도 모른다.
현재, 맨션 구입의 「적령기」라고 불리는 30대와 40대의 인구는, 약 3490만명이다.10년 후는 약 2980만명에게까지 줄어 든다.감소율은 15％.간단하게 말하면, 손님의 절대수가 15％줄어 든다.이것이20년 후에는 2490만명이 된다.감소율은 약 29％다.
「이라면, 지금의 7할에 사업을 축소하면 되지 않아」 등과 덜렁이에게 생각해선 안 된다.맨션은, 차와 같이 10년 조금으로 부수어 버리는 이유에는 가지 않는다.만들면 만들 뿐(만큼), 스톡이 되어 시장에 축적되어 간다.
거기에 지금의 건축 기술로 만들어진 맨션은, 50년 이상은 확실히 사용할 수 있을 것이다.물론 「제대로 멘테넌스를 실시한다」 것이 전제이지만.
그러자(면) 어떻게 되는 것인가.실은, 지금도 일본의 주택은 남아 있다.5년전의 통계로, 일본 전국의 빈 집율은 13％이었다.
그것은 시골의 이야기로, 도시는 주택이 부족한 것은 아닌지？ 그러니까, 도시권에서는 향후도 맨션 개발 사업을 계속되는
이라고 생각하는 사람도 업계내에 많을지도 모른다.그렇지만, 그것도 큰 실수.도쿄의 빈 집율은 11％초과, 오사카는 14％대로 추이하고 있다.
반복하지만, 이것은 5년전의 통계다.실은 금년의 후반, 이 숫자가 국토 교통성에 의해서 갱신될 것으로,전국 평균으로 20％에 강요하는 것은 아닐까 예상하는 방향도 있다.
그렇게 되면, 5호에 1호는 빈 집이라고 하는 이상 사태가 된다.이것은 가까운 미래의 이야기가 아니고, 현재의 통계 숫자다.
조금 전에 여기서 쓴 것처럼, 일본인은 이상할 만큼(정도) 「신축을 좋아하는 사람」이다.일본의 맨션 업계는, 그렇게 말한 일본인의 특이성에 의지하고 있는 면이 크다.그러나, 그 왜인 구조는 언젠가 붕괴한다.이것도 쓴 이야기이지만, 교외의 신축 맨션 가격은 중고의 2배라고 하는 현상이, 지금 당연하게 되었다.
몇년전, 「지금의 젊은이는 차를 사지 않게 되었다」라고 하는 사회 현상이 화제가 되었다.나는, 앞으로 5년정도 하면 「지금의 젊은층은 마이 홈에 집착하지 않게 되었다」라고 하는 풍조가 현저하게 된다고 예상한다.
10년 후는, 이 경향이 또 잘라 하고 있을 것이다.중고 주택의 가격이나 임대료가, 지금 정도 젊은층의 부담이 되지 않는 레벨에까지 내리고 있을 것이다.그러자(면), 고액의 론을 짜 무리와 리스크를 짊어지면서 신축 맨션을 구입하는 것에, 많은 사람은 의미를 발견해 낼 수 없게 된다.
그렇게 되면, 시장의 축소는 인구 감소율을 훨씬 웃도는 규모가 된다.10년 후는 지금의 반,20년 후는 9할감에서도 이상하지 않다.즉, 맨션 업계는 확실히 쇠퇴하게 된다.
■사카키 쥰지(다과나무·무명) 주택 져널리스트.1962년, 쿄토부 출신.도시샤 다이보 학부 및 케이오 대학 문학부졸.부동산의 광고·판매 전략 입안의 현장에 20년 이상 종사한다.부동산 회사의 주의 정보나 물건의 가격 평가의 분석에 정평이 있다(www.sakakiatsushi.com).저서에 「연수입 200만엔으로부터의 마이 홈 전략」(WAVE 출판) 등.
20년 후에 일본인은 모두 가난이 된다고 하는 신문 기사의 내용이군요
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20年後に日本人はみんな貧乏になるという新聞記事の内容ですね
不動産業界の人々の多くは、せいぜい２～３年先のことしか考えていない。末端の人間なら、目の前の物件を売ることで精いっぱいかもしれない。
しかし、もう少し先のことを考えてもバチはあたらない。見えなかったものが見えてきて、業界の風景が新鮮に映るかもしれない。
現在、マンション購入の「適齢期」と呼ばれる３０代と４０代の人口は、約３４９０万人である。１０年後は約２９８０万人にまで減る。減少率は１５％。簡単に言えば、お客さんの絶対数が１５％減る。これが２０年後には２４９０万人になる。減少率は約２９％だ。
「だったら、今の７割に事業を縮小すればいいじゃない」などと、能天気に考えてはいけない。マンションは、車のように１０年ちょっとで壊してしまうワケにはいかない。造れば造るだけ、ストックとなって市場に蓄積されていく。
それに今の建築技術で造られたマンションは、５０年以上は確実に使えるだろう。もちろん「きちんとメンテナンスを行う」のが前提だが。
するとどうなるのか。実は、今でも日本の住宅は余っている。５年前の統計で、日本全国の空き家率は１３％だった。
それは田舎の話で、都会は住宅が足らないのでは？ だから、都市圏では今後もマンション開発事業を続けられる…と考える人も業界内に多いかもしれない。でも、それも大きな間違い。東京の空き家率は１１％超、大阪は１４％台で推移している。
繰り返すが、これは５年前の統計だ。実は今年の後半、この数字が国土交通省によって更新されるはずで、全国平均で２０％に迫るのではないかと予想する向きもいる。
そうなると、５戸に１戸は空き家という異常事態となる。これは近未来の話ではなく、現在の統計数字なのだ。
少し前にここで書いたように、日本人は異様なほど「新築好き」だ。日本のマンション業界は、そういった日本人の特異性に支えられている面が大きい。しかし、その歪な構造はいつか崩壊する。これも書いた話だが、郊外の新築マンション価格は中古の２倍という現象が、今や当たり前になってきた。
数年前、「今の若者は車を買わなくなった」という社会現象が話題になった。私は、あと５年もしたら「今の若年層はマイホームにこだわらなくなった」という風潮が顕著になると予想する。
１０年後は、この傾向がさらにはっきりしているだろう。中古住宅の価格や賃料が、今ほど若年層の負担にならないレベルにまで下がっているはずだ。すると、多額のローンを組んで無理とリスクを背負いながら新築マンションを購入することに、多くの人は意味を見いだせなくなる。
そうなると、市場の縮小は人口減少率をはるかに上回る規模となる。１０年後は今の半分、２０年後は９割減でもおかしくない。つまり、マンション業界は確実に衰退することになる。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
しかし、もう少し先のことを考えてもバチはあたらない。見えなかったものが見えてきて、業界の風景が新鮮に映るかもしれない。
現在、マンション購入の「適齢期」と呼ばれる３０代と４０代の人口は、約３４９０万人である。１０年後は約２９８０万人にまで減る。減少率は１５％。簡単に言えば、お客さんの絶対数が１５％減る。これが２０年後には２４９０万人になる。減少率は約２９％だ。
「だったら、今の７割に事業を縮小すればいいじゃない」などと、能天気に考えてはいけない。マンションは、車のように１０年ちょっとで壊してしまうワケにはいかない。造れば造るだけ、ストックとなって市場に蓄積されていく。
それに今の建築技術で造られたマンションは、５０年以上は確実に使えるだろう。もちろん「きちんとメンテナンスを行う」のが前提だが。
するとどうなるのか。実は、今でも日本の住宅は余っている。５年前の統計で、日本全国の空き家率は１３％だった。
それは田舎の話で、都会は住宅が足らないのでは？ だから、都市圏では今後もマンション開発事業を続けられる…と考える人も業界内に多いかもしれない。でも、それも大きな間違い。東京の空き家率は１１％超、大阪は１４％台で推移している。
繰り返すが、これは５年前の統計だ。実は今年の後半、この数字が国土交通省によって更新されるはずで、全国平均で２０％に迫るのではないかと予想する向きもいる。
そうなると、５戸に１戸は空き家という異常事態となる。これは近未来の話ではなく、現在の統計数字なのだ。
少し前にここで書いたように、日本人は異様なほど「新築好き」だ。日本のマンション業界は、そういった日本人の特異性に支えられている面が大きい。しかし、その歪な構造はいつか崩壊する。これも書いた話だが、郊外の新築マンション価格は中古の２倍という現象が、今や当たり前になってきた。
数年前、「今の若者は車を買わなくなった」という社会現象が話題になった。私は、あと５年もしたら「今の若年層はマイホームにこだわらなくなった」という風潮が顕著になると予想する。
１０年後は、この傾向がさらにはっきりしているだろう。中古住宅の価格や賃料が、今ほど若年層の負担にならないレベルにまで下がっているはずだ。すると、多額のローンを組んで無理とリスクを背負いながら新築マンションを購入することに、多くの人は意味を見いだせなくなる。
そうなると、市場の縮小は人口減少率をはるかに上回る規模となる。１０年後は今の半分、２０年後は９割減でもおかしくない。つまり、マンション業界は確実に衰退することになる。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
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