부동산 버블 붕괴로 한국 지옥의 솥의 뚜껑이 열리는 w

JA 255 kerorin 2,811,753

2024-03-18 10:41

종주국의 중국 님과 사이 좋고 지옥행!

이제(벌써) 인간계에는 돌아오지 마∼♪

한국, 불량 PF가 수면상에주요 건설회사, 최대 1조엔의 손실을 염려

3/17(일) 한겨레

　기업 개선 작업(연습)이 진행되고 있는 테욘 건설의 대규모 부동산 자금 조달 방법(PF)의 불량이 현실화해, 한국의 업계가 긴장하고 있다.주요 건설회사를 중심으로 최대 10조원( 약 1.1조엔) 대에 이르는 손실 「폭탄」이 폭발할 수도 있다고 말하는우려가 나와 있다.

　14일, 한국 금융 감독원의 전자 공시 시스템에 의하면, 테욘 건설은 전날, 회사의 자기자본이 마이너스 5626억원( 약 620억엔)을 기록해, 완전한 자본 잠식 상태에 빠졌다고 공시했다.누적 손실로 자본금의 모두를 잃었다고 하는 의미다. 　테욘 건설이 완전한 자본 잠식에 빠진 주요 원인은 「충당 부채」가 급증했기 때문이다.동사의 재무 상태표를 보면, 작년말 기준의 유동 충당 부채는 1조 3889억원으로, 1년전에 비교해 1058.5%(1조 2690억원) 급증했다.회사가 1년 이내에 반제해야 한다고 예상되는 부채가 1조원 이상 증가했다고 하는 이야기다.

　충당 부채는 장래에 지출 발생의 가능성이 높고, 구체적인 금액 추정이 가능한 부채다.예를 들면, 자동차 메이커가 소비자에게 판매한 자동차의 무상 보증 기간에 발생할 가능성이 있는 수리 비용이 이것에 해당한다.기업은 충당 부채의 추정액분을 회사의 부채에 실어 이것을 비용에도 반영해야 한다.테욘 건설의 경우, 충당 부채 증가의 여파로 「영업외 비용」이 2022년의 1571억원으로부터 작년은 1조 5028억원으로 10배 급증해, 완전한 자본 잠식 및 주식 거래 정지의 주요 원인이 되었다.

　테욘 건설의 충당 부채가 큰폭으로 증가한 것은, 대형의 부동산 개발 사업 등 금융권의 PF사업장 융자에 회사가 지급 보증등을 했지만, 재고품등에서 사업을 진행시키는 것이 어려워져, 대신 안게 된 부채가 크게 증가했기 때문에라고 분석된다. 　회사측은 투자가에게의 안내 자료로 「(회사의) 직접 채무는 아니지만, 지금까지 우발 채무로 분류되어 온 PF사업장에 대한 보증채무를 주채무화했다」라고 하고, 「향후 몇 년간에 걸쳐 손실이 발생할 가능성이 있다 PF사업장이 예상되는 추가 손실에 대한 충당 부채 예측분과 결손을 모두 한 번에 앞반영한 결과」라고 설명했다.

　문제는, 테욘 건설의 PF사업장의 불량 현실화의 규모가 지극히 크다고 하는 점이다.통상, 건설회사는 아직 비용 발생의 가능성이 낮고, 금액 측정도 어려운 PF사업장의 잠재 부채를 「우발 부채」라고 하는 이름으로 재무제표의 「주석」에 써 둔다.충당 부채와는 달라, 직접 회사의 부채나 비용으로 해서 반영할 것은 없지만, 투자가를 위해서 잠재 리스크를 공개하는 것이다. 　나이스 신용 평가(NICE 신용 평가)에 의하면, 테욘 건설의 작년 11월말 기준의 PF우발 부채는 3조 6000억원(별도의 재무제표 기준, 사회 간접 자본 사업을 제외하다)이었다.이러한 잠재 부채 가운데, 3분의 1남짓이 실제의 회사의 부채 부담과 대규모 손실로서 되돌아 왔다.

　한국 기업 평가는, 신용 등급을 매기는 주요 20 건설회사의 민간 주택 사업 PF의 우발 부채를, 작년 하반기 기준으로 약 30조원( 약 3.3조엔)으로 추산했다.테욘 건설의 사례를 그대로 적용하면, 최대 10조원( 약 1.1조엔) 정도의 부채가 발생할 가능성이 있다 (뜻)이유다.주요 건설회사 가운데, PF의 우발 부채의 규모가 5조 4 천억원으로 가장 큰 롯데 건설이 최근, 신한은행 등 4대시중은행을 시작으로 하는 산업 은행·증권 회사등과 유동성 지원을 위한 2조 3 천억원 규모의 펀드 조성을 확정했던 것도, 이러한 화급의 문제를 지우기 (위해)때문이다.

　한국 기업 평가의 최·한슨 기업 제 2 실장은 「주된 건설회사의 PF우발 채무 30조원은, 사업 리스크가 가장 큰 민간 주택 사업만을 집계한 것이어, 재개발·재건축, 민간자본 사업등을 포함한 실제의 충당 부채의 규모는 한층 더 커질 수 있다」로서 「각별한 관리가 필요한 상황」이라고 지적했다.

한국 경제 「격진」은 필연!종합 건설 업자 파탄으로 금융 불안에 비화의 「최악 시나리오」가 현실성

2024.2.21 다이아몬드 온라인

부동산 PF의 불량 채권화에 전전긍긍
「국가경제를 흔드는 뇌관이 될 수도 있다」

　한국에서는 작년이래, 부동산 자금 조달 방법(PF)의 불량 채권화가 현저가 되어, 「국가경제를 흔드는 뇌관이 될 수도 있다」라고 염려되고 있다.부동산 PF의 잔고는 130조원( 약 14조 6000억엔)이며, 그 중 최대 50%정도가 불량 채권화하는 견해가 있다.한편, 한층 더 심각한 견적도 나와 있다.

한국 건설 산업 연구원이 1월 23일에 분명히 한 것에 따르면, 130조원이라고 하는 숫자에는 PF유동화 증권과 상호 금융기관인 세마울 금고에서의 대출은 포함되지 않고, 이것들을 합하면 202조 6000억원( 약 22조 8000억엔)으로 부풀어 오른다는 것이다.

　만일 PF잔고의 50%가 불량 채권화한다면, 일본엔으로 해 11조엔 이상이라고 하는 지극히 심각한 숫자가 된다.

　지금까지, PF채권의 만기 연장이 반복해지는 등, 단번에 파열하는 사태는 회피되어 왔다.그러나, 재작년 이래의 금리 인상으로, 그렇지 않아도 89%과 조금 비싸게 설정되어 있던 브릿지 론 금리는 20%수준까지 상승하고 있어, 언제까지나 같은 방식을 계속해 안 된다.지난 달에는 업계 16위의 중견 종합 건설 업자·태영(테욘) 건설의 사적 정리(연습)가 결정되어, 드디어 지옥의 솥의 뚜껑이 열릴까 관계자를 전전긍긍과 시키고 있다.

　그리고, 서울 여의도(여의도)의 금융가에서 「태영의 다음」이라고 속삭여지고 있던 것이 롯데 건설이었던 것이지만, 이번 펀드 조성으로 어떻게든 숨을 이은 형태다.그러나 한국의 금융·건설업계에는, 문제는 아직 「시작되었던 바로 직후」라고 보는 방향이 많다.

마침내 한국 버블이 붕괴하기 시작했다　「4월의 총선거까지는」이라고 필사적으로 갖게하는 윤 주석기쁨 정권

2/7(수) 데일리 신쵸 출판사

　한국의 부동산 버블이 마침내 튀었다.건설회사가 도산하기 시작했던 것이다.윤 주석기쁨(윤·손뇨르) 정권은 파탄의 연쇄를 필사적으로 억제한다.총선거가 4월에 다가오는 지금, 경제위기에 빠질 수는 없는 것이다.하지만, 한국 관찰자의 령치타카시씨는 「재고할 정도로 위기가 부풀어 오른다」라고 냉담하게 본다.

건설회사가 파탄, 전국에 파급

령치:12월 28일, 업계에서 시공 능력 랭킹 16위의 태영(테욘) 건설이 채권단의 협력을 얻어 사업 정리한다고 발표했습니다.요점은 자금융통에 막혀 경영파탄했습니다. 　동사는 공사를 수주하는 것과 교환에, 부동산 개발의 자금을 조달하는 자금 조달 방법(PF)에 채무보증 해 왔습니다.같은 날이 기한의 480억원( 약 52억 8000만엔)을 결제할 수 없었습니다만, 동사의 PF에 관련되는 채무보증의 총액은 9조 1000억원( 약 1조엔)에 달하면 보도되고 있습니다.당연, 금융 시스템, 일로 주된 대주인 논뱅크의 경영 악화가 염려되기 시작했습니다. 　태사카에건설이 파탄을 인정한 12월 28일, 한국은행은 「금융 안정 보고서(2023년 12월)」를 발표.부동산 버블의 붕괴가 금융 시스템을 흔들 수도 있다고 경고를 발표했습니다. ·고금리가 시장의 기대 이상으로 장기화하는 중, 부동산 경기가 위축하면 부동산 관련의 대출 비율이 높은 논뱅크의 건전성이 예상 이상으로 빠르게 악화되는 위험이 있다. ·취약성이 눈에 띄는 부동산 PF에 관해서는, 사업 계속인가 정리인지를 대주가 신속히 결정할 필요가 있다. 　문제를 재고하기 십상인 윤 주석기쁨 정권이 격려 했습니다.태사카에건설만이 아닙니다.도산의 물결은 전국에 퍼지고 있습니다.

「버블 가격」은 붕괴 후로 돌아오는

――윤 주석기쁨 정권의 부동산 대책은 성공할까요?　 령치:아직, 모릅니다.버블의 붕괴에 항우노는 어렵기 때문입니다.2022년 가을에 맨션 가격이 내리기 시작한 것은, 금리의 상승과 건축 자재의 상승이 계기로 했다. 　단지, 그것만이 아닙니다.본질적으로는 생산 연령 인구(15-64나이)가 2019년에 피크 아웃 했던 것이 원인입니다.생산 연령 인구가 급증하는 국면에서는 돈남짓이 발생한다.지출 이상으로 소득이 증가하기 위해(때문에)로, 남은 돈은 주식이나 부동산 시장으로 향한다.이 극단적인 모습이 버블입니다. 　생산 연령 인구가 줄어 드는 국면에서는, 돈은 시장으로부터 끌어 올려져 은퇴한 고령자의 생활비로 돈다.이것이 갑작스러우면 버블은 붕괴합니다.1990년대의 일본이 그 전형입니다. 　일본의 생산 연령 인구는 1995년에 피크 아웃 했습니다.2013년에 피크 아웃 한 중국도 지금, 부동산 시황의 악화와 부동산 업자가 잇따르는 파탄에 직면하고 있습니다. 　서울의 맨션 가격은 2016년부터의 5년간에 2·1배에 상승했습니다.그러나, 인구는 2020년을 정점으로 줄어 들기 시작했습니다.부동산의 주된 구입자인 생산 연령 인구도 2019년을 피크로 줄어 들고 있습니다. 　일본의 예를 봐도 버블이 튄 후, 부동산 가격은 「버블전」으로 돌아오는 것이 보통입니다.한국이 「버블 가격」을 유지하는 것은 상당한 무리가 있어요.

한국의 샐러리맨은 투기가

――에서는 왜, 윤 주석기쁨 정권은 부동산 가격의 유지를 고집하는 것입니까?　 령치:부동산 가격이 크게 내리면 맨션 개발 사업이 줄어 들어, 경기가 차가워집니다.사업이 도중에 중단하면 부동산 PF는 파탄합니다. 　부동산 PF에의 대출해 규모는 2023년 제 3 4분기에 총액 134조 3000억원에 오른다.은행의 대출은 44조 2000억원과 최대입니다만, 연체율은 0·0%과 건전합니다. 　한편, 증권 회사의 대출은 6조 3000억원으로 쉐어는 비싸지는 않습니다가, 연체율은 13·9%에 이르고 있습니다.이 「약한 고리」로부터 금융 시스템의 동요가 시작된다고 염려되고 있습니다. 　한편, 투기가가 많지도 파탄합니다.한국에서는 보통 샐러리맨에서도 맨션을 몇 채 가지고 있는 사람--투기가가 상당히 있습니다.1채는 자신이 살고, 나머지는 대출하고 있습니다만 맨션의 대금을 전액, 스스로 지불한 것이 아닙니다. 　집주인은 매월의 집세의 교체에, 맨션 가격의7-8비율의 「천세」――보증금을 받고, 부동산 투자에 돌리는 케이스가 대부분입니다.그것을 반복하는 것으로 몇채나 집을 가질 수 있습니다. 　무엇보다, 잘 되는 것은 부동산 가격이 오르고 있을 때의 이야기.가차인이 퇴거할 때에 돌려주는 천세는, 다음의 가차인으로부터 받는 천세로 충당하는 것이 보통입니다.

「3할 내리면 문제 발생」

　부동산 가격의 하락에 연동해 천세의 액도 내리면, 퇴거하는 가차인에게 전액 환불할 수 없게 됩니다.그 돈은 벌써 다음의 맨션 구입에 충당하고 있으니까.이것은 「역천세」라고 불려 2023년부터 다발해 사회 문제화하고 있습니다. 　　가차인도 천세의 자금을 은행으로부터 빌리고 있는 것이 많아, 「역천세」에 조우하면 빚을 갚을 수 없게 됩니다.부동산 가격이 내리면, 집주인과 가차인의 쌍방이 빚으로 어떻게 해볼 도리가 없게 되어, 이 면으로부터도 금융 시스템이 동요합니다. 　2023년 10월 23일, 국회의 기획 재정 위원회에서 한은의 이 아키라(이·장 욘) 총재가 「부동산 가격이 피크와 비교해 30%이상 내리면 문제가 일어난다.내부에서 검토의 결과 판명되었다」라고 말하고 있습니다.정부·금융 당국도 최종적인 방위 라인을 「피크로부터 30%」에 정해 연착륙시킬 생각이겠지요. ――어쨌든지 부동산 가격을 유지 할 수 밖에 없다. 령치:그 대로입니다.그러나 방금전 말씀드린 대로, 생산 연령 인구의 감소에 의해 실수요가 줄어 드는 이상, 부동산 가격을 유지하는 것은 어렵다.한국인은 갈림길에 서있습니다.맨션이 조금 싸진 지금, 살까.더 싸지는 것을 기다려 살까--. 　전자라면 가격은 유지될지도 모릅니다.후자라면, 절망적입니다.더 내리는 것을 기다리려고 생각하는 사람이 증가할 정도로 가격은 내린다.그러자(면) 「기다린다」사람도 더욱 더 증가한다--라고 하는 악순환에 빠지기 때문입니다.

통화스왑(currency swaps)를 조른 윤 주석기쁨

　윤 주석기쁨 정권이 일본과의 통화스왑(currency swaps)를 이상할 만큼(정도)에 요구했던 것도 압니다.한국의 금융 위기는 통화 위기로 연결되기 쉽다.일본정도로 외화 준비도, 대외순채권도 가지지 않기 때문입니다. 　1997년의 아시아 통화 위기 시에는 한국으로부터 외화가 단번에 유출.결국, IMF의 어려운 관리하에 놓여지는 처지에 빠졌습니다.중견 재벌이 잇따르는 도산에 의해, 금융 시스템의 동요가 염려되고 있었던 것이 배경에 있었습니다. 　2008년의 리만·쇼크때도원을 대량으로 팔린 한국은 미국, 중국, 일본에 통화스왑(currency swaps)를 묶어 얻음 연명했습니다.퍼니 메이 등 파탄한 미 정부계 금융기관의 채권을, 외화 준비를 사용해 380억 달러도 사고 있었던 것이 발각.외화 준비는 통화 방위에 필수의 탄환입니다.이것과 민간 금융 기관의 경영 불안도 함께, 격렬한원 매도를 불렀습니다. 　해외의 투기가는 날카로운 시선으로 약점을 찾아내 공격을 겁니다.이번도 버블 붕괴로 한국의 금융 시스템에 노랑 신호가 켜진 것 등, 벌써 전망입니다. 　2023년8-10월의 매월, 외국인 투자가는 한국의 주식과 채권의 쌍방을 매입분 초과혀.이것이 3개월간 이상 계속 된 것은, IMF 위기(1997년)의 뒤처리로서 자본시장이 개방된 이후, 3 회 밖에 없습니다. 　1회가 리만·쇼크 당시의 2008년9-11월, 나머지의 2회는 일차산품 가격의 하락으로 개발 도상국으로부터 자본이 유출한 2015―2016년입니다.한은의 「금융 안정 보고서(2023년 12월)」가 지적했습니다. 「「한국 소멸」과 당황하는 한국인급격하게 떨어지는 출생률은“세계 워스트 1”일본에의 「위로부터 시선」은 계속 되는 것인가」로 쓴 것처럼, 한국은 일본과는 비교가 안 되는 이상한 속도의 출생률 저하에 의해, 쇠퇴의 토바구에 서있습니다. 　그리고, 이 이차원의 소자녀화를 배경으로 금융·통화 위기에 빠져 가고 있습니다.한국의 실상을 응시할 필요가 있어요.

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不動産バブル崩壊で韓国地獄の釜の蓋が開くw

宗主国の中国様と仲良く地獄行き！

もう人間界には戻ってくるなよ〜♪

韓国、不良ＰＦが水面上に…主要建設会社、最大１兆円の損失を懸念

3/17(日) ハンギョレ

　企業改善作業（ワークアウト）が進められているテヨン建設の大規模な不動産プロジェクトファイナンス（PF）の不良が現実化し、韓国の業界が緊張している。主要建設会社を中心に最大10兆ウォン（約1.1兆円）台に及ぶ損失「爆弾」が爆発しかねないという憂慮が出ている。

　14日、韓国金融監督院の電子公示システムによると、テヨン建設は前日、会社の自己資本がマイナス5626億ウォン（約620億円）を記録し、完全な資本蚕食状態に陥ったと公示した。累積損失で資本金の全てを失ったという意味だ。　テヨン建設が完全な資本蚕食に陥った主要原因は「充当負債」が急増したためだ。同社の財務状態表を見ると、昨年末基準の流動充当負債は1兆3889億ウォンで、1年前に比べて1058.5％（1兆2690億ウォン）急増した。会社が1年以内に返済しなければならないと予想される負債が1兆ウォン以上増えたという話だ。

　充当負債は将来に支出発生の可能性が高く、具体的な金額推定が可能な負債だ。例えば、自動車メーカーが消費者に販売した自動車の無償保証期間に発生する可能性のある修理費用がこれに該当する。企業は充当負債の推定額分を会社の負債に乗せ、これを費用にも反映しなければならない。テヨン建設の場合、充当負債増加の余波で「営業外費用」が2022年の1571億ウォンから昨年は1兆5028億ウォンへと10倍急増し、完全な資本蚕食および株式取引停止の主要原因になった。

　テヨン建設の充当負債が大幅に増えたのは、大型の不動産開発事業など金融圏のPF事業場融資に会社が支給保証などをしたが、売れ残りなどで事業を進めるのが難しくなり、代わりに抱え込むことになった負債が大きく増加したためと分析される。　会社側は投資家への案内資料で「（会社の）直接債務ではないが、これまで偶発債務に分類されてきたPF事業場に対する保証債務を主債務化した」として、「今後数年間にわたり損失が発生する可能性があるPF事業場の予想される追加損失に対する充当負債予測分と欠損を全て一度に先反映した結果」と説明した。

　問題は、テヨン建設のPF事業場の不良現実化の規模が極めて大きいという点だ。通常、建設会社はまだ費用発生の可能性が低く、金額測定も難しいPF事業場の潜在負債を「偶発負債」という名前で財務諸表の「注釈」に書いておく。充当負債とは異なり、直接会社の負債や費用として反映することはないが、投資家のために潜在リスクを公開するわけだ。　ナイス信用評価（NICE信用評価）によると、テヨン建設の昨年11月末基準のPF偶発負債は3兆6000億ウォン（別途の財務諸表基準、社会間接資本事業を除く）だった。このような潜在負債のうち、3分の1余りが実際の会社の負債負担と大規模損失として返ってきた。

　韓国企業評価は、信用等級を付ける主要20建設会社の民間住宅事業PFの偶発負債を、昨年下半期基準で約30兆ウォン（約3.3兆円）と推算した。テヨン建設の事例をそのまま適用すれば、最大10兆ウォン（約1.1兆円）ほどの負債が発生する可能性があるわけだ。主要建設会社のうち、PFの偶発負債の規模が5兆4千億ウォンで最も大きいロッテ建設が最近、新韓銀行など4大市中銀行をはじめとする産業銀行・証券会社などと流動性支援のための2兆3千億ウォン規模のファンド造成を確定したのも、こうした火急の問題を消すためだ。

　韓国企業評価のチェ・ハンスン企業第2室長は「主な建設会社のPF偶発債務30兆ウォンは、事業リスクが最も大きい民間住宅事業だけを集計したものであり、再開発・再建築、民間資本事業などを含む実際の充当負債の規模はさらに大きくなりうる」として「格別な管理が必要な状況」だと指摘した。

韓国経済「激震」は必至！ゼネコン破綻で金融不安へ飛び火の「最悪シナリオ」が現実味

2024.2.21 ダイヤモンドオンライン

不動産PFの不良債権化に戦々恐々
「国家経済を揺るがす雷管になりかねない」

　韓国では昨年来、不動産プロジェクトファイナンス（PF）の不良債権化が顕著となり、「国家経済を揺るがす雷管になりかねない」と懸念されている。不動産PFの残高は130兆ウォン（約14兆6000億円）であり、そのうち最大50％程度が不良債権化しかねないとする見方がある。一方で、さらに深刻な見積もりも出ている。

韓国建設産業研究院が1月23日に明らかにしたところによれば、130兆ウォンという数字にはPF流動化証券と相互金融機関であるセマウル金庫からの貸し出しは含まれておらず、これらを合わせると202兆6000億ウォン（約22兆8000億円）に膨らむというのだ。

　仮にPF残高の50％が不良債権化するならば、日本円にして11兆円以上という極めて深刻な数字になる。

　これまでのところ、PF債権の満期延長が繰り返されるなどして、一気に破裂する事態は回避されてきた。しかし、一昨年来の金利引き上げで、ただでさえ8～9％と高めに設定されていたブリッジローン金利は20％水準まで上昇しており、いつまでも同じやり方を続けてはいけない。先月には業界16位の中堅ゼネコン・泰栄（テヨン）建設の私的整理（ワークアウト）が決定し、いよいよ地獄の釜のふたが開くかと関係者を戦々恐々とさせているのだ。

　そして、ソウル汝矣島（ヨイド）の金融街で「泰栄の次」とささやかれていたのがロッテ建設だったのだが、今回のファンド造成でどうにか息をつないだ形だ。しかし韓国の金融・建設業界には、問題はまだ「始まったばかり」とみる向きが多い。

ついに韓国バブルが崩壊し始めた　「4月の総選挙までは」と必死に持たせる尹錫悦政権

2/7(水) デイリー新潮

　韓国の不動産バブルがついに弾けた。建設会社が倒産し始めたのだ。尹錫悦（ユン・ソンニョル）政権は破綻の連鎖を必死で抑える。総選挙が4月に迫る今、経済危機に陥るわけにはいかないのだ。だが、韓国観察者の鈴置高史氏は「先送りするほどに危機が膨らむ」と冷ややかに見る。

建設会社が破綻、全国に波及

鈴置:12月28日、業界で施工能力ランキング16位の泰栄（テヨン）建設が債権団の協力を得て事業整理すると発表しました。要は資金繰りに行き詰まって経営破綻したのです。　同社は工事を受注するのと引き換えに、不動産開発の資金を調達するプロジェクトファイナンス（PF）に債務保証してきました。同日が期限の480億ウォン（約52億8000万円）を決済できなかったのですが、同社のPFに絡む債務保証の総額は9兆1000億ウォン（約1兆円）にのぼると報じられています。当然、金融システム、ことに主な貸し手であるノンバンクの経営悪化が懸念され始めました。　泰栄建設が破綻を認めた12月28日、韓国銀行は「金融安定報告書（2023年12月）」を発表。不動産バブルの崩壊が金融システムを揺らしかねないと警告を発しました。・高金利が市場の期待以上に長期化する中、不動産景気が委縮すれば不動産関連の貸し出し比率が高いノンバンクの健全性が予想以上に速く悪化する危険がある。・脆弱性が目立つ不動産PFに関しては、事業継続か整理かを貸し手が迅速に決める必要がある。　問題を先送りしがちな尹錫悦政権の尻を叩いたのです。泰栄建設だけではありません。倒産の波は全国に広がっています。

「バブル価格」は崩壊後に戻る

――尹錫悦政権の不動産対策は成功するでしょうか？　鈴置:まだ、分かりません。バブルの崩壊に抗うのは難しいからです。2022年秋にマンション価格が下がり始めたのは、金利の高止まりと建築資材の高騰がきっかけでした。　ただ、それだけではありません。本質的には生産年齢人口（15-64歳）が2019年にピークアウトしたことが原因です。生産年齢人口が急増する局面ではカネ余りが発生する。支出以上に所得が増加するためで、余ったおカネは株式や不動産市場に向かう。この極端な姿がバブルです。　生産年齢人口が減る局面では、おカネは市場から引き上げられ、引退した高齢者の生活費に回る。これが急ならバブルは崩壊します。1990年代の日本がその典型です。　日本の生産年齢人口は1995年にピークアウトしました。2013年にピークアウトした中国も今、不動産市況の悪化と不動産業者の相次ぐ破綻に直面しています。　ソウルのマンション価格は2016年からの5年間で2・1倍に高騰しました。しかし、人口は2020年を頂点に減り始めました。不動産の主な購入者である生産年齢人口も2019年をピークに減っています。　日本の例を見てもバブルがはじけた後、不動産価格は「バブル前」に戻るのが普通です。韓国が「バブル価格」を維持するのは相当な無理があります。

韓国のサラリーマンは投機家

――ではなぜ、尹錫悦政権は不動産価格の維持にこだわるのでしょうか？　鈴置:不動産価格が大きく下がればマンション開発事業が減り、景気が冷え込みます。事業が途中で中断すれば不動産PFは破綻します。　不動産PFへの貸し出し規模は2023年第3四半期で総額134兆3000億ウォンに上る。銀行の貸し出しは44兆2000億ウォンと最大ですが、延滞率は0・0％と健全です。　一方、証券会社の貸し出しは6兆3000億ウォンとシェアは高くありませんが、延滞率は13・9％に達しています。この「弱い輪」から金融システムの動揺が始まると懸念されています。　一方、投機家の多くも破綻します。韓国では普通のサラリーマンでもマンションを数軒持っている人――投機家が結構います。1軒は自分が住んで、残りは貸し出していますがマンションの代金を全額、自分で支払ったわけではありません。　家主は毎月の家賃の替わりに、マンション価格の7-8割の「チョンセ」――保証金を受け取って、不動産投資に回すケースがほとんどです。それを繰り返すことで何軒も家を持てるのです。　もっとも、うまくいくのは不動産価格が上がっている時の話。借家人が退去する際に返すチョンセは、次の借家人から受け取るチョンセで充てるのが普通です。

「3割下がれば問題発生」

　不動産価格の下落に連動してチョンセの額も下がると、退去する借家人に全額払い戻せなくなります。そのおカネはすでに次のマンション購入に充てているのですから。これは「逆チョンセ」と呼ばれ、2023年から多発し社会問題化しています。　　借家人もチョンセの資金を銀行から借りていることが多く、「逆チョンセ」に遭遇すると借金を返せなくなります。不動産価格が下がると、家主と借家人の双方が借金で首が回らなくなり、この面からも金融システムが動揺するのです。　2023年10月23日、国会の企画財政委員会で韓銀の李昌鏞（イ・チャンヨン）総裁が「不動産価格がピークと比べ30％以上下がると問題が起きる。内部で検討の結果判明した」と語っています。政府・金融当局も最終的な防衛ラインを「ピークから30％」に定め、軟着陸させるつもりなのでしょう。 ――何が何でも不動産価格を維持するしかない。鈴置:その通りです。しかし先ほど申し上げた通り、生産年齢人口の減少により実需が減る以上、不動産価格を維持するのは難しい。韓国人は岐路に立っています。マンションが少し安くなった今、買うか。もっと安くなるのを待って買うか――。　前者なら価格は維持されるかもしれません。後者なら、絶望的です。もっと下がるのを待とうと考える人が増えるほどに価格は下がる。すると「待つ」人もますます増える――という悪循環に陥るからです。

通貨スワップをねだった尹錫悦

　尹錫悦政権が日本との通貨スワップを異様なほどに求めたのも分かります。韓国の金融危機は通貨危機につながりやすい。日本ほどに外貨準備も、対外純債権も持たないからです。　1997年のアジア通貨危機の際には韓国から外貨が一気に流出。結局、IMFの厳しい管理下に置かれる羽目に陥りました。中堅財閥の相次ぐ倒産により、金融システムの動揺が懸念されていたことが背景にありました。　2008年のリーマン・ショックの時もウォンを大量に売られた韓国は米国、中国、日本に通貨スワップを結んで貰い延命しました。ファニーメイなど破綻した米政府系金融機関の債権を、外貨準備を使って380億ドルも買っていたことが発覚。外貨準備は通貨防衛に必須の弾丸です。これと民間金融機関の経営不安も相まって、激しいウォン売りを呼んだのです。　海外の投機家は鵜の目鷹の目で弱点を探し出し攻撃を仕掛けます。今回もバブル崩壊で韓国の金融システムに黄信号が灯ったことなど、とっくにお見通しです。　2023年8-10月の毎月、外国人投資家は韓国の株式と債券の双方を売り越しました。これが3カ月間以上続いたのは、IMF危機（1997年）の後始末として資本市場が開放されて以降、3回しかありません。　1回がリーマン・ショック当時の2008年9-11月、残りの2回は一次産品価格の下落で発展途上国から資本が流出した2015―2016年です。韓銀の「金融安定報告書（2023年12月）」が指摘しました。「『韓国消滅』と慌てふためく韓国人…急激に落ちる出生率は“世界ワースト1”　日本への『上から目線』は続くのか」で書いたように、韓国は日本とは比べものにならない異様な速度の出生率低下により、衰退のとば口に立っています。　そして、この異次元の少子化を背景に金融・通貨危機に陥りかけています。韓国の実像を見つめる必要があります。

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