바 폐업에 실업 대란... 오피스·상가가 텅텅 하늘 간다
오피스 빌딩이 밀집해, 국내 최고의 업무의 중심, 서울 세종로 교차점 일대. /김리양 기자
작년부터 시작된 심각한 경기후퇴의 영향이 서울대오피스와 상가, 시장에 본격적으로 나타나고 있다. 국토 교통성과 한국 감정원이 국회 교통 위원회의 자유 한국당손소크즐 의원에 제출한 자료에 의하면, 2018년 제 2 4분기까지 서울의 주요 업무 지구 서울 종로 오피스 21.4%, 강남 대로 오피스 19.9%가 빈방이 되어 있는 것을 알았다.
서울의 2대주요 업무 지구 종로와 강남권오피스 10중 2가 하늘이라고 하는 의미다. 한국 감정원의 조사에 의하면, 최근 5년간에 서울의 오피스 빈방율은 2013년 제 2 4분기 6.4%로부터 금년 제 2 4분기 12.1%로 2배에 튀었다.
■바 폐업, 실업 대란 영향... 오피스·상권 시장에 직격
서울의 주요 업무 지구 오피스 빈방율. /한국 감정원
오피스 시장의 빈방율이 급증한 이유는, 과거 5~6년간에 도심 오피스 서플라이는 증가한, 경제 상황은 최악의 레벨에 몰락해, 기업의 오피스 수요는 반대로 줄어 들었기 때문에이다. 감정원의 자료에 의하면, 종로 오피스 빈방율은, 작년 제 2 4분기 11.1%로부터 금년 제 2 4분기 21.4%로, 불과 1년간에 빈방율이 2배로 증가했다. 강남권오피스는, 같은 기간 18.1에서 19.9%에 1.7%포인트 증가했다. 서울 전체에서는 11.3%로 12.1%로 0.8%포인트 빈방율이 증가했다.
과거 5년간의 사이 종로 일대에는 그란소울(2013년), 지타워(2014년)등이 공급되었다. 강남권에도 강동 이스트 센츄럴 타워(2017), 잠실 롯데월드 타워(2017년)등의 초대형 오피스가 연달아 공급되었다. 금년의 하반기에도 종로 센트 폴리스를 시작해 강남 N타워, 선릉역 889 빌딩, 마고그센테니아빌, 열린 M타워등의 대형 오피스가 공급된다.
과거 10년 정도 전부터 시작된 도심 제게바르와 유휴지 개발 사업이, 최근 완성해 되어 대규모 오피스 공급이 증가하고 있다. 공급은 증가하고 있지만, 오피스 수요의 기업은, 시장에서 더욱 더 사라지고 있다.
고용부등의 통계에 의하면, 2017년 6월 이후, 1년간 매일 평균 3500이상의 사업장은, 도어를 닫았다. 새롭게 생기는 사업장의 수를 고려한 순감 사업소도 7800개가 되었다. 중견 기업 300명 이상~999명 이하의 사업소도 전국적으로 307개 사라졌다. 고용 시장도 황폐 되고 있다. 통계청의 자료에 의하면, 9월의 시점에서, 4년제 대학졸업 이상의 고학력자의 고용율은 74.58%, 통계청의 집계 이래 최악이다. 실업률도 3.52%로, 통화 위기시의 1999년 3.63%이래 최악의 수준이다.
종로에 A빌딩, 대형 건설회사의 관계자는, 「대형 고급 오피스의 주된 수요자는 대기업, 금융기관이 대부분이지만, 이러한 기업이 투자 자체에 소극적의 것으로 오피스를 찾고 있는 사람이 없다」라고 말했다.
2013년 이래, 연도별의 주된 지역 오피스 공급량. /시놀아셋트를 제공
오피스 빈방율은 높아지고 있지만, 집세는 쭉 오르는 현상도 나타나고 있다. 제2 4분기의 서울 도심 지역의 대형 오피스의 평균 임대료는 3.3 m^2당 9만 3000원으로, 작년 제 2 4분기의 9만 2700원부터 0.3%상승했다. 강남과 여의도 지역은, 각각 3.5%, 0.86%감, 각각 8만 2170원, 7만 5240원을 기록했다. 「프라임급」의 신규 오피스 공급이 증가해 평균 오피스 임대료가 오른 영향이 크다. 그러나, 오피스 빈방율이 지금과 같이 높은 상황이 계속 되면, 집세도 머지 않아 하락을 기록한다고 할 전망이 나와 있다.
서울시내의 권역별의 오피스 평균 임대료. /한국 감정원, 시놀아셋트
■용량이 필요없는 신흥기업, 대기업 사옥 이전 등 산업구조의 변화도 큰 원인
서울 도심의 오피스가 하늘 가려면 , 산업구조의 변화에도 영향을 미치고 있다. 신흥기업의 경우, 비싼 집세를 완수하면서, 주요한 비즈니스 지구에 있는 이유도 크지 않다. 특히 IT분야의 스타트 업 기업의 경우는, 공유형 오피스를 좋아해, 전통적인 기업과 같이 큰 오피스 스페이스를 찾아내지 않은 도심 업무 지구의 수요도 크지 않다.
대기업 중(안)에서도, 전략적으로 교외 지역이나 경기도 비즈니스 지구에 이전하는 케이스도 있다. 작년 하반기 여의도에 있던 LG그룹 계열회사가 삼야지구 사이언스 파크에 대거앞 해, 서울 강남에 있던 기존의 삼성 그룹의 사옥은, 이타바시, 기 흥, 히라사와 등에게 옮기고 있다.
업무용 빌딩이나 기업이 모여 있는 서울 강남구 삼성동 일대. /조선 DB
■기업의 경영자 폐업 증가에 도심 상권도 「공동화」
자영업자의 폐업이 속출해, 서울의 주요 상권안·소규모 상가 빈방율도 상승도 있다. 감정원에 의하면, 이태원동은, 금년 제 2 4분기 빈방율이 21.6%에 급증했다. 2013년(3.3%)과 비교하면, 빈방율이 6.5배증가 했다. 경기침체와 미군 기지 이전등이 복합적인 영향을 미친 결과다.
우리의 마을의 가게의 상권 분석 서비스 자료에 의하면, 이태원 1동은 신규 창업 높은 리스크 지역이다. 이태원 1동 3년간 개업비폐업율은 103.4%로 1개의 가게가 창업을 하는 1개이상의 가게가 도어를 닫게 된다. 점포도 성과 4.9%감소했다. 홍대·하프톨(소규모 상권 1위, 17.2%) 상권이 분포한 삼대흥동도 신규 창업고리스크 지역으로 선택되었다. 여기서의 3년간의 개업비폐업율은 115.9%에 이르러, 1개의 점포가 창업했을 때에, 약 1.1의 점포가 폐업하는 것을 알았다.
중소 빌 전문의 증권 회사 「비르드림」김요운젼 실장은 「기업의 경영자 경기 위축의 영향으로 상가 빈방과 권리금, 임대료가 모두 떨어지고 있다」라고 해 「경기회복이 되지 않는 이상 서울 도심의 오피스 주변 상권은 당분간 침체기를 거치는 것"이라고 말했다.
2018년 제 2 4분기 서울 주요 지역 빈방율 증감율. /한국 감정원
경제 상황이 속 있어 나빠도, 현정권의 경제정책의 기조는 크게 바뀔 가능성은 거의 없고, 오피스·상가, 시장의 침체도 계속 될 가능성이라고 하는 견해가 많다. 윤체손키웨스트 자산운용 대표는 「기업의 투자가 갑자기 증가하거나 자영업자의 영업 환경이 지금 보다 좋아지는 근거는 거의 없는 오피스·상가, 시장의 침체는 장기화할 가능성이 크다」라고 말했다.
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